Что является общим имуществом в многоквартирном доме

Содержание

Общее имущество многоквартирного дома — Информационный портал

что является общим имуществом в многоквартирном доме

Общее имущество многоквартирного дома

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г.

 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» перечень имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля над содержанием общего имущества многоквартирного дома;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с вышеуказанным нормативным актом в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Рекомендуем также просмотреть:

Захват общего имущества многоквартирного дома

Источник: http://gkh1.ru/encyclopedia/obshchee_imushchestvo_mnogokvartirnogo_doma/obshchee_imushchestvo_mnogokvartirnogo_doma/

Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Понятие общее имущество в многоквартирном доме подразумевают все элементы здания, предназначенные для обслуживания нескольких помещений. Границы и составляющие определяются на основании постановления правительства РФ №491. Каждый собственник недвижимости (или ее доли) является также и владельцем общедомового имущества

Право владения налагает и ряд обязанностей, в частности, ответственность за состояние. Со всех жильцов ежемесячно взимаются вместе с оплатой коммунальных услуг сборы на содержание и ремонт дома. Их размер определяется, исходя из площади помещения, которым владеет человек. Количество проживающих (их может и вовсе не быть среди собственников) значения не имеет.

Составляющие общего имущества многоквартирного дома

Перечень элементов, входящих в список общего имущества многоквартирного дома, строго регулируется ЖК РФ. К нему относят:

  • Все помещения, не относящиеся к квартирам и предназначенные для обслуживания двух и более помещений (жилых и нежилых) указанного здания. Сюда относят: лестницы, лестничные площадки, лифты и их шахты, чердаки, колясочные площади, встроенные или подземные гаражи (в том числе и те, что построены на средства жильцов), мастерские, технические подвалы, места размещения коммуникаций (бойлерные, элеваторные узлы и т.д.).
  • Земельные участки, расположенные возле дома вместе с зелеными насаждениями. Их пределы прописаны в государственном кадастровом учете.
  • Несущие и ограждающие конструкции: фундамент, несущие стены, междуэтажные перекрытия, балки, колонны и т.д.
  • Кровля и элементы, расположенные на крыше.
  • Конструкции, предназначенные для ограждения нескольких помещений: парапеты, перила и т.д.
  • Дверные и оконные конструкции, расположенные в местах общего пользования (подъезд, подвал и т.д.).
  • Оборудование всех типов (санитарно-техническое, электрическое, механическое и т.д.), расположенное в пределах здания, и которое предназначено для обслуживания помещений внутри него.
  • Все коммуникационные системы общего пользования: электропроводка (вне квартир), канализация, системы водоснабжения, газопровод.
  • Дополнительные элементы и оборудование, размещенное на коммуникационных линиях (стояки, запорные краны, отводы, развязки и т.д.).
  • Отопительная система, в том числе: арматура запорного типа, приборы учета (только коллективные) и другое вспомогательное оборудование.
  • Системы обеспечения пожарной безопасности (лестницы, огнетушители, ящики с песком и т.д.).

Особое внимание уделяется установлению границ для коммуникационных линий: где заканчивается общедомовая часть и начинается собственность владельца квартиры. Они должны быть четко прописаны в план-проекте здания.

В качестве «контрольной точки» обычно используют разводки, щитки и т.д. Иными словами, те места, где происходит ввод коллективных коммуникаций в каждую отдельную квартиру. При первичной сдаче здания в эксплуатацию проводится определение границ эксплуатационной ответственности для каждой такой «контрольной точки».

Кто несет ответственность за состояние

Регулирование общего имущества многоквартирного дома осуществляется с учетом постановления правительства РФ №491 от 13.08.2006. Согласно ему, ответственность несут три стороны:

  1. Владельцы помещений (как жилых, так и нежилых). На их плечи возлагается ответственность за поддержание надлежащего состояния имущества, причисленного к общему.
  2. Органы государственной власти. В их обязанности входит обеспечение контроля за содержанием имущества.
  3. Органы местного самоуправления. Согласно ст.161 ч.4 ЖК РФ они проводят конкурсные мероприятия с целью определения управляющих организаций.

Интересно: согласно ЖК РФ, если многоквартирный дом рухнет в связи с ненадлежащим уровнем его обслуживания, ответственность за это понесут жильцы, а не управляющие компании. Средства на утилизацию будут направлены из их средств.

В идеале собственники жилья должны самостоятельно следить за уровнем выполнения управляющими компаниями своих обязанностей. В случае неисполнения данного пункта, они должны произвести смену подрядчика, либо осуществить переизбрание председателя товарищества. На практике такая сознательность граждан проявляется крайне редко.

Затраты на содержание общедомового имущества несут все жильцы. Размер платежей определяется, исходя из площади жилья, принадлежащего человеку. Эти обязанности остаются и в том случае, если человек не живет по данному адресу. Жители первых этажей, как и все остальные, платят за пользование лифтом.

Необходимость в проведении ремонтных работ определяется на собраниях собственников жилья. Они должны проводиться регулярно, дабы своевременно предупреждать быстрый износ инфраструктуры. На собрании составляется общее решение, в котором представлен утвержденный список необходимых мероприятий.

Перечень мероприятий по содержанию общедомового имущества

По мере необходимости проводятся мероприятия, входящие в содержание общего домового имущества. Их перечень зависит от характеристик дома, климатических условий и других факторов.

В общем виде он выглядит так:

  • Поддержание электросетей в надлежащем состоянии. Сюда входит: замена проводки, оценка состояния приборов (выключатели, освещение и т.д.) и при необходимости их замена.
  • Плановый осмотр состояния имущества. Он производится жильцами либо другими ответственными лицами (выбранными на собраниях или назначенными УК). По результатам осмотра выявляются проблемные участки и недоработки в инфраструктуре.
  • Своевременный вывоз мусора и различных отходов, получающихся от деятельности организаций, расположенных в здании.
  • Обеспечение уборки и проведения санитарно-гигиенических процедур, в том числе и на земельном участке вблизи дома.
  • Контроль за соблюдением правил (предусмотренных законодательством РФ) пожарной безопасности.
  • Уход за насаждениями, растущими на придомовом земельном участке.
  • Ремонт (по необходимости) и подготовка здания к эксплуатации к новому сезону (актуально перед началом зимы).
  • Проведение процедур, направленных на увеличение энергоэффективности здания.

Важно! Итоговый перечень работ должен быть указан в договоре по управлению многоквартирным домом.

В представленный выше список не входят:

  • обеспечение функциональности окон и дверей;
  • утепление балконов и лоджий;
  • замена стекол;
  • поддержание земельных участков, не относящихся к дому.

Эти мероприятия осуществляются собственниками жилья самостоятельно.

Особенности проведения акта осмотра

Осмотр любого многоквартирного дома должен производиться регулярно, с целью выявления чрезмерного износа конструкций и элементов инфраструктуры. В некоторых случаях проводятся и внеплановые мероприятия.

Комиссия должна состоять из ответственных собственников (выбираются на собрании) и представителя управляющей компании. Практикуется также приглашение специалистов (инженеров, электриков, монтажников и т.д.) для получения экспертного мнения о состоянии здания.

По результатам осмотра составляется акт, в котором прописываются все данные о состоянии здания и прилегающей территории. При обнаружении изъянов, их подробно прописывают и определяют комплекс необходимых мер для их устранения. Также анализируются причины проявления дефектов. Это нужно для выявления некачественной работы обслуживающих структур.

На основе всех полученных сведений определяется план работ на ближайшее будущее и долгосрочную перспективу. Сроки проведения ремонтных работ устанавливаются, исходя из государственных норм.

Перед утверждением акта его должны одобрить собственники (или ответственное лицо). При необходимости они имеют право вносить корректировки касательно мер, сроков и финансовой составляющей.

На видео об общедомовом имуществе

Заключение

У данной системы эксплуатационной ответственности есть немало противников (в связи с повышением ежемесячных коммунальных платежей). Однако она несет в себе ощутимую пользу – значительное повышение качество обслуживания многоквартирных домов.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/voprosy-po-kvartire/obshhee-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome.html

Общедомовое имущество и право собственности | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД).

Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

– общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;

– самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.

2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. 

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто.

Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Источник: https://myupravdom.ru/articles/obshchedomovoe-imushchestvo-i-pravo-sobstvennosti

Что является общим имуществом в многоквартирном доме?

Что понимают под общим имуществом? В чем заключаются основы коллективного пользования? Каковы права и обязанности владельцев?

Состав общего имущества

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пунктами 1–9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, к категории общего имущества относятся:

1) помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного жилого помещения в доме:

лестницы, лестничные площадки;

лифты и лифтовые шахты;

коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы;

колясочные.

2) крыши, несущие и ограждающие конструкции, инженерное оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения в доме:

фундамент;

окна;

двери;

плиты перекрытий, парапеты;

котельные, бойлерные;

системы отопления, водо-, электро- и газоснабжения, сетей радио- и телевещания, телефонной связи.

3) участок, на котором располагается дом с относящимися к нему элементами благоустройства и озеленения (в том числе построенные за счет собственников площадки для автомобильного транспорта, детские и спортивные площадки).

По решению собрания собственников, общее имущество может быть передано во временное владение третьим лицам с целью получения дохода. В таком случае доход, полученный от владения коллективной собственностью иными лицами, распределяется между собственниками соразмерно доле участия во владении общим имуществом.

Содержание общего имущества

Состояние коллективной собственности должно отвечать техническим  и санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям безопасности, надежности и удобства. Обязанность по содержанию и ремонту общего имущества возложена на всех собственников в многоквартирном доме. Порядок осуществления этой обязанности напрямую зависит от формы управления, принятой в данном доме.

В общем виде различают две формы управления многоквартирными домами:

1) непосредственное управление собственниками помещений.

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иной организацией на основании договора, заключенного между организацией/кооперативом и собственниками имущества.

Для осуществления работ по ремонту помещений, находящихся в долевой собственности у жильцов дома, последние заключают договоры с соответствующими организациями/лицами либо напрямую, либо опосредованно через ТСЖ (УК и пр.). При этом перечень работ и услуг определяется собственниками жилья на общем собрании.

Решение о необходимости ремонтных работ принимается либо общим собранием собственников помещений, либо федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими контроль за состоянием жилищного фонда.

Сведения о состоянии ремонтируемых помещений отражаются в технической документации на многоквартирный дом (проектной документации, плане БТИ, актах осмотра и проверки состояния инженерных коммуникаций).

 

Расходы по содержанию общего имущества

Величина расходов на содержание/ремонт общего имущества зависит от доли участия собственника во владении этим имуществом. Доля участия напрямую зависит от размера собственности, находящейся во владении жильца: чем больше размер квартиры, тем большие отчисления должен отпускать собственник на содержание помещений общего пользования и получение жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).

Средства организациям/лицам, занимающимся ремонтом или оказанием ЖКУ в данном доме, выплачиваются путем:

  • внесения каждым собственником единовременной платы (в случае непосредственного управления многоквартирным домом, см. выше);
  • из суммы обязательных платежей и взносов членов жилищного кооператива.

Материалы сайта Молнет.ру. 

Источник: https://khabmama.ru/articals/?id=1247

Где проходит граница между общедомовым имуществом и имуществом жильцов квартиры, должен знать каждый |

Иначе он рискует оплатить одну и ту же работу из своего кармана дважды, а то и трижды.
Кому из нас не приходилось сталкиваются с тем, что бесплатный (как нам кажется) вызов слесаря неожиданно завершается «деликатным» замечанием с его стороны: «Это вам обойдется в …».

Тут поневоле задумаешься: «И за что только мы платим по этой (бип-бип-бип) единой квитанции?!» Так что вопрос: где проходит граница раздела между общедомовым имуществом и имуществом жильцов той или иной квартиры – отнюдь не праздный.

От этого зависит, за что и сколько жилец должен платить в случае нужды.

Общий принцип таков: общедомовое имущество (его отличительный признак — оно предназначено для обслуживания более, чем одной квартиры) находится в общедолевой собственности собственников помещений, пользоваться же им могут все жильцы дома.

Обслуживание и ремонт этого имущества – задача домоуправления, за это жильцы платят ему каждый месяц определенную сумму денег. То есть: домоуправ должен поддерживать ОБЩЕДОМОВОЕ ИМУЩЕСТВО в исправном состоянии ЗА СЧЕТ РЕГУЛЯРНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ жильцов по единой квитанции. Ничего сверх этого он требовать не имеет права.

Причем, если некоторая часть общедомового имущества (например, отрезок водопроводного стояка) расположена внутри определенной квартиры, это ничего не меняет, все равно за содержание этих узлов отвечают не жильцы, а домоуправ. И в случае чего он обязан починить их безо всяких дополнительных «поборов».

А вот имущество жильцов квартиры домоуправ должен обслуживать и ремонтировать ЗА ОТДЕЛЬНУЮ ПЛАТУ.

Больше всего споров возникает по поводу водопровода, отопления и электричества. Поэтому приведем соответствующие выдержки из «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… », утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.

Врезка 1:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Врезка 2:

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Врезка 3:

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

То есть: имущество жильцов (а значит – зона их ответственности, где действует принцип «только за отдельную плату») начинается:

— в водопроводных и газовых сетях – после первого отключающего вентиля,

— в электрических сетях – на входных зажимах квартирного электросчетчика.

Систему же отопления (включая и установленные внутри комнат радиаторы, названные в тексте «обогревающими элементами») «Правила…» полностью отнесли к общедомовому имуществу. На это стоит обратить внимание.

Мораль: все требования к жильцам отдельно оплатить замену любых неисправных элементов системы отопления (в том числе – батарей), а также элементов водопроводных и газовых сетей, выходящих за пределы зоны ответственности жильцов, незаконны. Всё это жильцами УЖЕ ОПЛАЧЕНО по графе «содержание и ремонт жилья». То же самое относится к сливу теплоносителя из системы отопления (обычно это делается перед заменой радиаторов батарей).

Впрочем, у этой «медали» есть и оборотная сторона: отныне жильцу менять свои батареи надо с оглядкой. На домоуправа (он отвечает за содержание батарей) и соседей (они являются их совладельцами).

Плюс ещё есть государственные контролирующие органы: жилинспекция, Ростехнадзор, Роспотребнадзор и прокуратура.

Конечно, если вы добавите в батареи лишнюю секцию, на это вряд ли кто-то обратит внимание, а вот если, допустим, закольцуете их и поставите регулирующий вентиль (и тем самым существенно измените гидравлические и тепловые характеристики всей системы) — рискуете понести ответственность (см. КоАП).

Остается добавить, что всё сказанное относится только к ремонту и замене НЕИСПРАВНЫХ узлов и элементов. Если жилец хочет, чтобы домоуправление поставило ему вместо старого, но исправного узла новый (допустим, лучше соответствующий принципу «фэншуй») – он, разумеется, должен оплатить это отдельно.

Ю. Полонский, г. Жуковский

«КРУГЛЫЙ СТОЛ» в Жуковском по вопросам ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ РЕФОРМЫ проводится ПО ЧЕТВЕРГАМ с 18 до 19 час. в помещении редакции. Контактный тел. 6-12-55. Ваших сообщений ждём также на E-mail ROSZAKON@MAIL.RU

Источник: http://www.ikd.ru/node/1571

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами.

В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное.

Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса. Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

  • помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
  • кровля;
  • несущие конструкции;
  • инженерно-технические коммуникации;
  • земля, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
  • другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, автопаркинги, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

  • владельцы недвижимости в здании;
  • органы госвласти;
  • органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

  • лестничные клетки;
  • чердачные и подвальные помещения;
  • коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

  • землю;
  • инженерные коммуникации;
  • тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты.

При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия.

Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть иную форму правления можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение о создании ТСЖ, которое и понесет ответственность за общую собственность.

Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания.

При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание с ресурсоснабжающими и обслуживающими ЖКХ компаниями от себя.

При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием.

Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно.

Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года.

Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий.

В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

  • опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
  • написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении.

Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей.

К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома.

В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности.

Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление контрольных организаций.

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности.

На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет.

Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества.

Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов.

Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/obshhee-imushhestvo-sobstvennikov

Общее имущество в многоквартирном доме

velvi on Апрель 5, 2016 — 12:13 пп в Прочие темы по недвижимости

Покупая жилье в многоквартирном доме, вы сразу становитесь владельцем общего имущества. Что это такое, и как необходимо пользоваться общим имуществом? На вопросы эти несложно найти правильные ответы.

Определение термина

Общим имуществом в многоквартирном доме называются квадратные метры, которые принадлежат всем собственникам жилья. Решение о эксплуатации данного имущества принимают все владельцы объектов недвижимости на собрании.

Общее имущество никаким образом не может принадлежать лишь кому-то одному либо быть подарено. Квадратные метры, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу абсолютно всех собственников жилья в многоквартирном доме.

Именно владельцы объектов недвижимости должны брать на себя расходы, которые касаются содержания (ремонта) общего имущества.

Размер ежемесячной суммы зависит главным образом от того, какая доля в праве общей собственности на имущество вам принадлежит.

Что считается общим имуществом?

Такой вопрос довольно интересный. На первый взгляд кажется, что кроме коридоров, а также лестничной клетки больше нет общего имущества. Если внимательно почитать Жилищный кодекс РФ, то становится понятно, что другие территории тоже могут быть общим имуществом. Например, такие:

•лифты, лифтовые шахты;

•чердаки и технические этажи;

•подвалы с инженерными коммуникациями;

•участок земли, на котором возведен многоквартирный дом.

Общим имуществом являются абсолютно все помещения, которые предназначены для обслуживания собственников квартир. К примеру, спортивный зал в многоквартирном доме или площадки для транспорта возле него.

Фундаменты, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие стены — все это лишь малая часть общего имущества. В эту категорию еще входит механическое оборудование, которое находится в жилом доме.

Котельные, бойлерные узлы, двери, перила, парапеты, трансформаторные подстанции, детские площадки тоже являются общим имуществом.

Следует запомнить, что общим имуществом может быть даже то, что находится возле дома. Но есть одно условие: этот объект должен быть расположен в границах участка, на котором возведен многоквартирный дом.

В Тему:   Реорганизация промышленных территорий

Некоторые важные нюансы

Все собственники объектов недвижимости могут получать выгоду от использования другими лицами общего имущества. К примеру, на участке, который является общим имуществом, находится рекламный баннер. В данной ситуации все собственники квартир многоэтажного дома могут получать прибыль.

Также нужно сказать о том, что владельцы не имеют права отчуждать либо продавать свою долю общего имущества. А продать объект недвижимости без доли в праве на такое имущество вовсе не представляется возможным.

Иногда люди не знают, что данное имущество не является собственностью ТСЖ, управляющих компаний. Следует понимать, что общее имущество должно обязательно принадлежать лишь тем особам, которые являются владельцами объектов недвижимости в доме.

Бывает так, что общее имущество становится причиной споров, неприятностей, судебных разбирательств. Чтобы не попасть в такую сложную ситуацию, вы должны знать свои права.

Источник: http://digm.ru/obschee-imuschestvo-v-mnogokvartirnom-dome.html

25. Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Статья36-43. Собственникампомещений в многоквартирном домепринадлежат на праве общей долевойсобственности помещения в данном доме,не являющиеся частями квартир ипредназначенные для обслуживания болееодного помещения в данном доме, в томчисле:

• межквартирныелестничные площадки, лестницы, лифты,лифтовые и иные шахты;

• коридоры,технические этажи, чердаки, подвалы, вкоторых имеются инженерные коммуникации,иное обслуживающее более одного помещенияв данном доме оборудование (техническиеподвалы);

• крыши;

• ограждающиенесущие и ненесущие конструкции данногодома;

• механическое,электрическое, санитарно-техническоеи иное оборудование, находящееся вданном доме за пределами или внутрипомещений и обслуживающее более одногопомещения;

• земельныйучасток, на котором расположен данныйдом, с элементами озеленения иблагоустройства;

• иныепредназначенные для обслуживания,эксплуатации и благоустройства данногодома объекты, расположенные на указанномземельном участке.

Границыи размер земельного участка, на которомрасположен многоквартирный дом,определяются в соответствии с требованиямиземельного законодательства изаконодательства о градостроительнойдеятельности.

Земельный участок, накотором расположен многоквартирныйдом, может быть обременен правомограниченного пользования другимилицами, за исключением случаевнеобходимости обеспечения доступадругих лиц к объектам, существовавшимдо дня введения в действие ЖК РФ (1 марта2005 г.).

Новое обременение земельногоучастка правом ограниченного пользованияустанавливается по соглашению междулицом, требующим такого обремененияземельного участка, и собственникамипомещений в многоквартирном доме.

Спорыоб установлении обременения земельногоучастка правом ограниченного пользованияили об условиях такого обремененияразрешаются в судебном порядке.

Собственникипомещений в многоквартирном домевладеют, пользуются и распоряжаютсяобщим имуществом в многоквартирномдоме в установленных законодательством(ЖК РФ и ГК РФ) пределах.

Собственникижилых помещений в многоквартирных домахна общем собрании могут приниматьрешения об изменении правового положенияобщего имущества их дома, например,передавать объекты общего имущества вмногоквартирном доме в пользованиеиным лицам, если это не нарушает праваи законные интересы граждан и юридическихлиц. Уменьшение размера общего имуществав многоквартирном доме возможно толькос согласия всех собственников помещенийв данном доме путем его реконструкции.

Доляв праве общей собственности на общееимущество в многоквартирном домесобственника помещения в этом домепропорциональна размеру общей площадиуказанного помещения и следует судьбеправа собственности на него.

Приприобретении в собственность помещенияв многоквартирном доме к приобретателюпереходит доля в праве общей собственностина общее имущество в многоквартирномдоме, а условия договора, которыепротиворечат данному правилу, являютсяничтожными.

Собственникпомещения в многоквартирном доме невправе:

• осуществлятьвыдел в натуре своей доли в праве общейсобственности на общее имущество вмногоквартирном доме;

• отчуждатьсвою долю в праве общей собственностина общее имущество в многоквартирномдоме, а также совершать иные действия,влекущие за собой передачу этой долиотдельно от права собственности науказанное помещение.

Источник: https://StudFiles.net/preview/5369369/page:12/

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *