Что такое предварительный договор купли продажи

Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Последнее обновление: 29.04.2017

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.).

То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях.

 И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в ст. 429 ГК РФ. ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Предварительный договор от Застройщика

Застройщик, действующий в обход закона ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры.

По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. «вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе  нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е.

такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру.

В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Подробнее о ПДКП от Застройщика, и его отличиях от основного Договора купли-продажи можно почитать здесь.

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, «Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать здесь.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Договора аванса.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-pdkp/

Что такое предварительный договор купли-продажи и зачем он нужен

Надо отметить, что если покупатель и продавец договорились об условиях сделки с объектом недвижимости, это еще не значит, что сделка состоится согласно этим условиям и состоится вообще.

Покупатель или продавец могут в любой момент передумать или выдвинуть дополнительные условия, которые могут не устроить вторую сторону в сделке.

Именно для фиксации договоренности, достигнутой на словах и нужен ПДКП.

В ПДКП можно обговорить различные условия, но наверное самое важное – срок сделки, цена объекта, иные принципиально важные условия (например, возможность встречной покупки для продавца, размер аванса, метод оплаты основной суммы сделки и т.п.). Предварительный договор купли-продажи должен включать все основные моменты основного договора, который будет заключен.

По сути, ПДКП – договор о намерениях сторон и с его помощью любая сторона может принудить вторую сторону к заключению сделки на оговоренных условиях. Если же вторая сторона не захочет или не сможет заключить основной договор, она должна будет выполнить условия (например, уплатить полную сумму аванса в качестве штрафа, возместить какие-либо убытки) указанные на этот случай в ПДКП.

Важно, что при составлении ПДКП, помимо вышеперечисленных условий, должны быть включены полные данные о сторонах сделки вне зависимости физические лица участвуют в сделке или юридические. Если сделка заключается по доверенности, должны быть указаны реквизиты доверенности (заверенной нотариусом).

Полезный совет: стоит осторожно отнестись к предложению по покупке строящегося жилья по ПДКП. В нашем законодательстве на этот случай есть договор долевого участия (ДДУ) (по закону 214-ФЗ). Юристы советую не заключать договоры на покупку строящегося жилья типа ПДКП, поскольку покупатель в таком случае практически не защищен.

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-909201-chto-takoe-predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-i-zachem-on-nuzhen

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Главная / Квартира / Предварительный договор купли продажи

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Зачастую подписанию договора об отчуждении недвижимого имущества предшествует составление предварительного договора купли-продажи квартиры или иного объекта. Рассмотрим все существенные, значимые и обязательные условия такого договора, правила его заключения, возможные ошибки при написании, правовые последствия уклонения от выполнения договорных обязательств.

Какие цели преследуют стороны, заключая между собой предварительный договор? Как правило, предварительный договор купли-продажи квартиры заключается для обеспечения соблюдения всеми участниками сделки существенных и необходимых условий при отчуждении предмета договора и гарантирования заключения основного договора в установленный срок и на условиях, оговоренных ранее. Условия, прописанные в предварительном договоре купли-продажи квартиры обязательны к исполнению сторонами также и в плане подготовки к заключению сделки, сбора необходимой документации и пр.

Порядок заключения предварительного договора урегулирован нормами ст. 429 ГК РФ.
Исходя из положений данной нормы права, условия подписанного предварительного договора будут обязательны при заключении договора основного.

Предварительный договор составляется и заключается по тем же правилам, что и основной (Подробнее см. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?).

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Любой договор, заключенный с нарушением этого правила, признается ничтожным. Отличием в процедуре оформления этих двух договоров является отсутствие необходимости государственной регистрации предварительного договора, обязательной для основного договора отчуждения недвижимого имущества, согласно требованиям ФЗ РФ №122-ФЗ от 21.07.1997 года.

Подписывайтесь на наш
канал в Яндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Предварительный договор купли-продажи квартиры включает в себя:

  • ФИО, паспортные данные сторон по сделке;
  • предмет договора;
  • индивидуализированные признаки предмета купли-продажи;
  • цену сделки, порядок внесения гарантийной суммы (аванса или задатка);
  • ответственность за нарушение договорных условий;
  • срок совершения основной сделки;
  • обязательства сторон по подготовке к отчуждению имущества;
  • перечень расходов и порядок их оплаты сторонами и пр.

Остановимся подробнее на каждом из обязательных пунктов.

Удостоверение личностей сторон

Каждую из сторон (продавца и покупателя) должны представлять именно те лица, которые будут прописаны в основном договоре. Т. е. если квартира принадлежит нескольким лицам, то и в предварительном договоре должны быть прописаны все собственники в качестве продавцов недвижимости.

То же относится и к стороне покупателя. Все лица, которые в результате подписания договора становятся правообладателями недвижимости, должны быть вписаны в предварительный договор. Личность сторон удостоверяется при помощи паспорта. Неплохо было бы сторонам обменяться ксерокопиями паспортов.

Следует понимать, что при невыполнении этого условия (в том случае, предположим, когда один из собственников в отъезде, командировке и пр.

, а остальные участники сделки со стороны продавца уверяют, что « он, конечно же, согласен») приведет к тому, что обязательств по отчуждению его доли у него нет, а соответственно и проведение основной сделки ставится под вопрос.

Предмет (т. е. о чем договор) предварительного договора

Предметом договора будет обязанность сторон по заключению основной договор в сроки, установленные предварительным, а вовсе не недвижимость.

Пункт договора так и будет звучать: «Стороны пришли к соглашению заключить договор купли–продажи (далее следует индивидуальные признаки объекта) в срок до (устанавливается срок, причем прописывается словами, а не цифрами) на условиях, определенным настоящим договором».

В данном пункте необходимо указать все индивидуальные признаки объекта договора: наименование (квартира), кадастровый номер, площадь (жилую и общую), количество комнат, этаж, и, конечно же, адрес.

Индивидуализирующие признаки объекта договора

Чтобы предварительный договор купли-продажи квартиры имел юридическую силу, следует максимально точно индивидуализировать объект — в данном случае — квартиру. Нужно указать кадастровый номер, площадь (общую и жилую), количество комнат, этаж и точный адрес нахождения объекта договора. Также следует сослаться на кадастровый и технический паспорт квартиры.

Правоустанавливающие документы

Следующим пунктом в предварительном договоре купли-продажи квартиры нужно прописать кому и на основании каких правоустанавливающих документов (с указанием серии, номера, даты и организации выдачи) принадлежит недвижимость, планируемая к отчуждению. Обязательно наличие Свидетельства о гос. регистрации. Без предоставления этих документов заключать даже предварительный договор не стоит. Стоит также попросить собственников представить оригиналы правоустанавливающих документов, а не их копии.

Порядок расчетов по договору

Как правило, после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, покупателем вносится сумма порядка 10% от суммы основного договора в качестве аванса или задатка. Чем является сумма, стороны определяют самостоятельно, на свое усмотрение.

Следует различать эти два понятия, поскольку правовые последствия внесения аванса и задатка разные. Соглашение о задатке должно быть составлено исключительно в письменной форме. Это норма урегулирована ст. 380 ГК РФ.

Покупатель передает продавцу оговоренную сумму под расписку, написанную в произвольной форме, от руки. Если продавцов несколько обязательно наличие подписей каждого из них на расписке в получении денежной суммы. Получение аванса или задатка одним из совладельцев недопустимо.

Также стоит предусмотреть наличие незаинтересованных в исходе дела свидетелей, удостоверяющих своей подписью факт получения продавцом указанной суммы.

Срок исполнения договора

Это, судя по практике, один из самых значимых пунктов договора. Срок должен быть определен в рамках года с даты подписания предварительного договора.

По истечении срока, установленного для заключения договора купли-продажи, сторона, не выполнившая свои договорные обязательства, может быть принуждена к этому в судебном порядке или же будет обязана возместить второй стороне понесенные ею расходы, причиненные убытки и возможно — неполученную прибыль.

Сделка купли продажи квартиры

Основная сделка купли-продажи квартиры совершается на тех же условиях, что были прописаны в предварительном договоре. Нотариальное удостоверение не требуется.

По требованию одной из сторон любой договор может быть удостоверен нотариусом, но в данном случае это не целесообразно, поскольку вновь приобретенное право должно быть зарегистрировано в определенном порядке, установленном законом.

Перед составлением любого рода договоров, а тем более договоров, касающихся перехода прав на имущество, следует внимательно изучить нормативную базу, регулирующую данный вид правоотношений для недопущения нарушений норм законодательства, могущих привести к признанию договора никчемным, недействительным, незаключенным.

В любом случае предварительный договор купли-продажи квартиры должен урегулировать все существенные и значимые условия будущего договора.

При недостижении согласия по существенным, значимым условиям договор может быть признан незаключенным. Не подписывайте каких-либо документов до полного согласования всех важных для вас и обязательных по закону условий.

Это правило убережет вас от судебных разбирательств в дальнейшем.

Источник: http://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_sostavit_predvaritelnyj_dogovor_kupliprodazhi_kvartiry/

Риски предварительного договора купли-продажи

О рисках предварительного договора купли-продажи (ПДКП) недвижимости и способах их минимизации порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергей Крахин.

Предварительный договор не отвечает требованиям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…

», в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются.

Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.

Исходя из этих факторов, можно сказать, что:

— предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком разрешительных документов на строительство недвижимости, не наделяет покупателя полным безусловным (неоспоримым) имущественным правом требовать от застройщика квартиру после ввода объекта в эксплуатацию;

— предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком права собственности на недвижимость, не гарантирует переход к покупателю права собственности на недвижимость.

Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора. А согласно Гражданскому кодексу РФ и 214-ФЗ, сделка по купле-продаже недвижимости или прав на нее считается действительной и заключенной только в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности или имущественного права на недвижимость.

Таким образом, можно говорить о том, что для покупателя заключение с застройщиком ПДКП несет множество рисков.

Основные риски

Помимо опасности, связанной с тем, что нормы о правах приобретателя и обязанностях застройщика перед покупателем по 214-ФЗ не распространяются на предварительный договор, существуют и другие риски. 

Поскольку предварительный договор служит лишь намерением совершить основную сделку в будущем, застройщик вправе:

— потребовать повышения цены недвижимости в качестве условия заключения основного договора;

— расторгнуть предварительный договор или не заключить основной договор, возвратив покупателю денежные средства за покупку недвижимости без выплаты покупателю неустойки и возмещения убытков, и после расторжения предварительного договора, даже до момента возврата денежных средств покупателю, продать недвижимость другому лицу.

При этом маловероятно, что покупатель сможет взыскать с застройщика неустойку и убытки за отказ от подписания основного договора.

Более того, при расторжении ПДКП, а также при незаключении основного договора законом не устанавливается срок возврата застройщиком покупателю денежных средств.

Таким образом, не стоит заключать предварительный договор ДДУ и купли-продажи (в период отсутствия у застройщика разрешительных документов на строительство) до достижения 70% строительной готовности объекта.

По большому счету, целесообразно соглашаться на заключение предварительного договора только если покупатель заинтересован в покупке недвижимости в каком-то определенном районе или доме, т.е.

не рассматривает альтернативы (при условии, что готовность объекта не менее 70%, при этом ведется активное строительство, и в ПДКП установлена дата завершения строительства, дата заключения основного договора и передачи недвижимости покупателю, дата представления основного договора в орган регистрации, а также, по возможности, значительные санкции, применимые к застройщику при нарушении любого (каждого) из обязательств застройщика, и/или когда объект построен и введен в эксплуатацию, и застройщиком осуществляется государственная регистрация.

Минимизация рисков

В предварительном договоре должны быть четко прописаны все существенные условия будущего основного договора и характеристики будущей недвижимости, включая информацию:

— о земельном участке, на котором будет строиться объект,

— о разрешении на строительство,

— о праве на него застройщика,

— о площади недвижимости,

— о количестве помещений (комнат),

— об этаже,

— о не подлежащей изменению цене,

— о сроке заключения основного договора,

— об ответственности застройщика за отказ от заключения основного договора, его незаключения, расторжения предварительного договора.

Кроме того, не стоит соглашаться на 100% выплату цены недвижимости по предварительному договору. Лучше в ПДКП прописать условие об оплате стоимости недвижимости по основному договору, либо по частям — по предварительному и основному (большую — по основному).

Нельзя также соглашаться, чтобы оплата недвижимости в ПДКП значилась как задаток, поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

Дата публикации 24 июля 2014

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/riski_predvaritelnogo_dogovora

Вся правда о предварительном договоре купли-продажи

Вся правда о предварительном договоре купли-продажи

На рынке новостроек в Москве около трети сделок совершается по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), вокруг которого с появлением 214-ФЗ сформировалась неоднозначная «репутация». С одной стороны, «фаворитом» сейчас признан по понятным причинам ДДУ.

Всем известно, что именно ПДКП и порождал пресловутые двойные продажи, конец которым и положил 214-ФЗ. С другой стороны, по ПДКП продолжают работать застройщики.

Правомочно ли это? И как реагировать простым покупателям, когда им предлагают подписать «предвариловку»? Эксперты компании «Метриум Групп» обозначили опасные и безопасные зоны действия ПДКП.

Красный свет

ПДКП можно условно разделить на три вида. Первый – когда застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ).

Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства.

На рынке появилось даже такое понятие как ПДДУ или «предДДУ» — предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики.

Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя. Подписывать такой договор мы не рекомендуем.

Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Все остальные типы договоров, которые вам предлагают заключить, незаконны. Это главное правило для клиента, отдающего «свои кровные» застройщику.

Следует понимать, что сам предмет предварительного договора – не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому схема предварительной оплаты не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.

Покупатели, заключающие предварительные договоры, не защищены и от пресловутых двойных продаж, так как ПДКП в отличие от ДДУ не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, при наихудшем сценарии развития событий, то есть в случае признания продавца банкротом, покупатели, которые выбрали именно эту схему приобретения жилья, легко могут лишиться и денег, и квартир.

Если застройщик или любое другое лицо (например, соинвестор) все же реализует квартиры по ПДКП во время строительства, то рискует нарваться на штраф, который для должностных лиц составляет от 20 тыс. до 50 тыс. рублей, для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн. рублей.

Кроме того, гражданин может потребовать от такого застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

«Пересмотр условий сделки, двойные продажи, банкротство – все эти риски по идее должны отпугивать потенциальных покупателей, — рассуждает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».

— Однако мы видим, что с одной стороны, на рынке до сих пор порядка 10% застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по предварительным договорам, то есть откровенно нарушающих закон, несмотря на то, что 214-ФЗ работает с 2005 года.

С другой стороны, и клиенты подписывают ПДКП сплошь и рядом, надеясь по большому счету на «русское авось».

Зеленый свет

Третий вариант – а вот когда дом построен, введен в эксплуатацию, но при этом квартиры в нем еще не оформлены в собственность, застройщик переходит на продажи по ПДКП.

И в данном случае ничего противозаконного уже нет, так как на этом этапе он не имеет права продавать квартиры по ДДУ, ибо действие 214-ФЗ заканчивается.

Как только девелопер оформит все квартиры в собственность, то обязан перезаключить с клиентом предварительный договор на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным правоустанавливающим документом.

«Поэтому, выбирая свое будущее жилье в новостройке, всегда нужно помнить о том, что если вам предлагают заключить ПДКП, то дом должен быть построен, а застройщик обязан иметь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», — обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».

Однако, продавать квартиры могут не только застройщики, но и другие юридические лица, финансирующие строительство в рамках инвестиционного контракта и получающие свою долю в проекте.

Большинство таких инвесторов после получения необходимой разрешительной документации и старта строительства перезаключают договор с застройщиком и продают потом квартиры по ДДУ, а затем и по ПДКП.

С этой группой продавцов вопросов не возникает, так как они получают право собственности на квартиры практически одновременно с застройщиком.

«Но среди инвесторов встречаются и такие, которые выбирают иную стратегию: не перезаключают с застройщиком инвестконтракт, не продают квартиры по ДДУ на этапе строительства дома, а дожидаются, когда объект будет введен в эксплуатацию, и вот тогда открывают продажи по ПДКП, — поясняет Мария Литинецкая. — В этом нет ничего противозаконного, как мы уже объяснили.

Однако такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив сделку с ними, получить свое право собственности на квартиру вы сможете не скоро. Проблема в том, что оформление права собственности невозможно до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестиционного контракта.

И этот прекрасный момент может откладываться очень долго по самым разным причинам».

При заключении ПДКП необходимо помнить о нескольких простых правилах, которые позволят покупателю избежать проблем в дальнейшем. Во-первых, в документе должны быть четко указаны все параметры квартиры (площадь, этаж, количество комнат и пр.), в отношении которой в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи.

Во-вторых, обязательное условие – наличие в ПДКП стоимости вашего будущего жилья. При этом цена является окончательной и не подлежит изменению. В-третьих, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи.

Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года. Если основной договор не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги.

Кроме того, в ПДКП можно указать ответственность продавца на случай, если основной договор не будет заключен в определенный срок.

Покупателю на заметку:

  1. Если застройщик предлагает вам купить квартиру по «предДДУ», не подписывайте его.
  2. Если застройщик предлагает оформить ПДКП на квартиру в недостроенном доме, не подписывайте его.
  3. Если застройщик предлагает заключить ПДКП на квартиру в достроенном, но не введенном в эксплуатацию доме, не подписывайте его.
  4. При покупке квартиры по ПДКП не напрямую у застройщика, проверьте правоустанавливающие документы у продавца и обратите внимание на указанные там сроки приема-передачи объекта от застройщика инвестору.
  5. Проверьте ПДКП на наличие четко указанных параметров квартиры и окончательной стоимости, которая не подлежит изменению.
  6. По возможности укажите в ПДКП срок, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Источник: http://www.Metrium.ru/news/detail/vsya-pravda-o-predvaritelnom-dogovore-kupliprodazhi/

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *